Votre responsable Diagnostic Immobilier
Elisabeth DA SILVA
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PPT sur Hirson (AISNE)
En tenant compte de la réglementation actuelle, l’État souhaite intégrer l’écologie dans notre société, et le monde du bâtiment n’y fait pas exception.
C’est dans ce cadre réglementaire que le Plan Pluriannuel de Travaux - ou PPT - a été créé. Rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il a pour objectifs de :
- identifier toutes les modifications à œuvrer dans le cadre de travaux à prévoir dans les parties communes,
- en estimer le coût - et donc les les frais à anticiper pour les copropriétaires -,
- et soumettre un calendrier sur 10 ans qui sera exposé en rassemblement des copropriétaires – AG- par le syndic puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est un dispositif unique listant les travaux collectifs à accomplir à l’intérieur d’une copropriété. Il est un formidable outil de renfort à la décision commune et répond à 3 enjeux principaux :
- La conservation des bâtis pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement et limiter sa détérioration.
- La protection de ses habitants.
- L’amélioration énergétique.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) repose sur l’analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, ainsi que du diagnostic énergétique à l’immeuble (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG (diagnostic technique global). Il inclut :
- L’inventaire de travaux destinés à rénover l’immeuble ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances avancées à la suite de la réalisation.
- Le calcul du coût des travaux.
- Leur prévision sur les dix années futures.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est-il obligatoire sur Hirson ?
À compter de janvier 2023, le syndic aura l’obligation d’élaborer un projet de PPT (plan pluriannuel de travaux) si le l’immeuble a plus de quinze ans et que la copropriété compte plus de deux-cents lots. Pour celles de 51 à 200 lots, la réglementation commencera à partir du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) est obligatoire, ses procédés de réalisations seront votées en rassemblement des copropriétaires – AG-. Les parkings ou garages ne s’appliquent pas en tant que lots principaux.
Qui réalise le PPT (plan pluriannuel de travaux) sur Hirson ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être accompli par une personne disposant de qualifications et de garanties spécifiques par un diplôme confirmant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment.
Ce spécialiste devra donc avoir une vision globale un regard à 360° du bâtiment intégrant bien sûr l’aspect énergétique, mais il devra également se prémunir de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble du bâtiment: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les emplacements différents (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, les toits, les appartements (balcon, ventilation, fenêtre...).
Chez AC Environnement, les équipes expertes du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble du savoir-faire nécessaires à la mise en œuvre d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) et proposent à leurs clients (syndic et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du PPT (plan pluriannuel de travaux) pour un propriétaire ?
À compter de janvier 2023, il ne sera plus possible de louer une habitation classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est appréciée à + 450kWh par m² et par an.
En deux-mille-vingt-cinq, cela concernera tous les logements classés en « nouveau G », puis 2028 pour les biens immobiliers en « F », etc.
Or, dans le cadre de biens immobiliers collectifs, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement du bâti de façon globale et non seulement des appartements. On parle particulièrement ici des travaux d’isolation extérieure, du système de soufflerie et encore des pratiques de chauffage.
Avant de sélectionner un expert pour la réalisation du PPT (plan pluriannuel de travaux), le syndic va devoir présenter aux copropriétaires l’état du bâtiment et de ses équipements collectifs. Il s’aidera bien entendu sur un audit thermique, ou diagnostic énergétique commun. Les diagnostiqueurs du Groupe seront alors une aide sérieux pour les syndicats des copropriétaires.
Comment faire un PPT (plan pluriannuel de travaux) en copropriété ?
1/ Le choix du rédacteur du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être réalisé par un individu disposant de formations et de garanties spécifiques à savoir un diplôme validant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment. Cela peut correspondre à un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
Ce dernier sera présentée en AG à la majorité simple. Cela permet de garantir son indépendance et son impartialité par rapport à l’ensemble des individus impliquées.
2/ La présentation du projet de PPT (plan pluriannuel de travaux)en AG
Une fois le PPT (plan pluriannuel de travaux) rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La soumission du projet a lieu à l’occasion de la première AG suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Si des rénovations sont programmés au cours des 10 ans à venir, l’adoption de tout ou partie du projet fait partie de l’ordre du jour. Ces décisions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les absents aussi).
Et si tout ou partie du PPT (plan pluriannuel de travaux) est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter au même moment la provision à l’année des fonds de travaux de la copropriété.
